农贸市场首单 达华威农贸市场REIT底色
我要评论9月29日，农贸深圳证券交易所发布，市场首单色易方达华威农贸市场封闭基础设施证券投资基金更新已被接受，达华T底国内首个农贸市场公开发行REIT准备启动。威农
据披露，贸市益方达华威农贸市场封闭基础设施证券投资基金经中国证监会批准注册，农贸基金发起人和原股东均为福建华威农村商业（集团）有限公司，市场首单色基金管理人为益方达基金管理有限公司。达华T底
基础设施项目类型为消费基础设施中的威农农贸市场。
易方达华威农贸市场REIT是贸市以华威西营里农产品交易中心为基础的资产。据了解，该项目是福州市重要的农产品采购流通节点和供应单位。
华威西营里农产品交易中心资产位于福建省福州市仓山区盘屿路855号，总用地面积92、966.67平方米，总建筑面积98、925.84平方米，包括建筑所有权及其占用范围内的国有土地使用权，内部共有7座建筑，目标房地产评估值为16.278亿元。
该项目于2013年12月开业，运营时间近11年，土地使用权出让年限为2005年7月28日至2055年7月27日，剩余年限为31.3年。
商务客户了解到，福州已明确将华威西营里农产品交易中心定位为福州南三环市场集聚区的核心组成部分，三环不再增加和扩大大型商品交易市场。
华威西营里农产品交易中心对政策的重视和竞争对手的缺乏，常年保持着较高的经营水平。
华威西营里农产品交易中心根据各楼层承担的不同功能和业态，分为一楼(农产品交易区)三个功能区、非一层(仓库及海鲜美食体验区)和冷链仓储区。
与其他商业综合体和购物中心相比，农产品批发市场在业务布局和经营模式上存在很大差异。农产品批发市场的商家需要有一个交通渠道来实现方便快捷的进出货和采购。
因此，农贸市场一楼的租金单价明显高于其他楼层，是农贸市场的主要收入来源，租金率一直保持在较高水平。
2023年，一楼租赁面积平均租金约224元/平方米/月，占当年底层资产总收入的95%；2021-2023年，首层收入占底层资产总收入的93%以上，租金率也保持在90%以上。
非一楼租赁面积平均租金约41元/平方米/月，占华威西营里农产品交易中心总租赁面积约21%，收入占当年底层资产总收入的5%。该区域涉及装修和商家重新选择，租金下降。目前租金仅为68%，仍在继续租赁。
值得注意的是，根据说明，华威农贸中心新建的冷链仓储区从2023年11月开始收集租赁证据，2023年底租赁率达到100%。由于当时处于免租期，2023年收入不计入。目前，华威农贸中心部分冷链仓储区已结束免租期，平均租金约98元/平方米/月，2024年第一季度冷链仓储区收入占总收入的1%。
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数据来源：招聘说明书。
根据计算，招聘说明书还披露，在满租状态下，一楼租赁物业收入占72.89%；非首层租金物业收入占13.03%；冷链仓储区的收入比例可达14.08%。
租赁方面，根据已签订的租赁合同，截至最终调整基准日，约37.64%的租户合同于2027年到期，19.00%的租户合同于2031年到期，14.06%的租户合同于2036年到期。
此外，面对商户租赁合同的集中到期，华威西营里农产品交易中心实现了较高的续租率。2021-2023年和2024年1-3月，到期租赁面积分别为35.28.96平方米、6.735.92平方米、2.65.45平方米和263.00平方米，续租率分别达到90.07%、81.84%、90.42%和100%。
在运营方面，项目公司的运营模式是租赁模式，主要盈利模式是收取租金、物业收入、停车费、广告费等，不依赖第三方补贴等非经常性收入。
2021-2023年1-3月，基础设施项目收入分别为7637.33万元、7347.88万元、7929.75万元和2205.10万元，其中租金物业收入分别为6809.96万元、6721.17万元、6845.92万元和2017.82万元。毛利分别为56.72%、53.44%、55.84%和54.16%的净利润分别为1586.21万元、1398.76万元、1580.32万元和718.15万元。整体运行状况相对稳定。
数据来源：招聘说明书。
负债方面，华威西营里农产品交易中心整体负债规模分别为33637.42万元、34519.44万元、43143.36万元和41815.74万元。
从负债结构来看，流动负债分别占总负债的66.24%、68.07%、50.67%和50.06%；非流动负债分别占总负债的33.76%、31.93%、49.33%和49.94%。
流动负债主要是应付账款、预付款、员工工资、应付税费等应付款；非流动负债主要是长期贷款、递延收入和递延所得税负债。
根据招股说明书中披露的项目现金流计算分析和未来运营前景，假设2024年4月至12月和2025年可供分配金额预测为100%，2024年4月至12月和2025年公募基金净现金流分配率预测为6.06%和6.07%。
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